eksmisja

Najem okazjonalny wady i zalety

Najem okazjonalny jest niewątpliwie bardziej korzystny dla właścicieli lokali mieszkalnych niż lokatorów.Daje właścicielowi możliwość łatwiejszej eksmisji nieuczciwego lokatora.Pozwala ominąć procedurę uzyskania wyroku eksmisyjnego i zwrócenie się do komornika w celu usunięcia uciążliwego lokatora.

Najem okazjonalny nakłada obowiązek na najemce  złożenia przed notariuszem oświadczenia o poddaniu się dobrowolnej eksmisji z lokalu i obciąża go kosztami notarialnymi (maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za prace).Daje też możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji(Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego).Jest to niedogodność i obciążenie finansowe dla najemcy.

Najem okazjonalny nakłada obowiązek na właściciela lokalu mieszkalnego zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.Najważniejszą zaletą z punktu widzenia właściciela lokalu mieszkalnego jest fakt że do najmu okazjonalnego w zasadzie nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najem okazjonalny -eksmisja z lokalu

Umowa o najem okazjonalny wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub po upływie okresu wypowiedzenia.Jeżeli po zakończeniu umowy najmu najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu Właściciel lokalu doręcza Najemcy żądanie opróżnienia lokalu.Co powinno zawierać żądanie opróżnienia lokalu.

  • oznaczenie stron czyli Właściciela i Najemcy
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczynę jej wygaśnięcia
  • termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy

Żądanie opróżnienia lokalu może być doręczone osobiście Najemcy ,za pisemnym potwierdzeniem,lub można je wysłać pocztą listem poleconym.

Lokator który zajmuje lokal po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego staje się osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego.Musi zatem za okres od momentu wygaśnięcia umowy do dnia opróżnienia lokalu zapłacić odszkodowanie.Wysokość odszkodowania wynosi tyle ile stawka czynszu jaką Właściciel mógłby uzyskać z tytułu umowy najmu.Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa w całości poniesionych strat właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.Dzieje się tak w sytuacji gdy właściciel miał możliwość uzyskania wyższego czynszu od nowego Najemcy niż ten który płacił mu dotychczasowy lokator.

Jeżeli upłynie termin wyznaczony przez Właściciela do opróżnienia lokalu,a Najemca nadal w nim przebywa,Właściciel może zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu,w którym najemca poddał się egzekucji.Sąd powinien rozpatrzyć wniosek w ciągu trzech dni.Z tytułem egzekucyjnym opatrzonym klauzulą wykonalności Właściciel udaje się do komornika.Tytuł ten stanowi podstawę eksmisji.W przypadku najmu okazjonalnego Najemce nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące eksmisji.Komornik nie musi wstrzymywać eksmisji do czasu gdy gmina nie zapewni lokalu tymczasowego.Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności składa się do sądu I instancji.We wniosku należy określić sąd a także strony postępowania:wierzyciela(właściciela lokalu)i dłużnika(najemcy)We wniosku trzeba powołać się na akt notarialny w którym dłużnik zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu.Pismo musi być własnoręcznie podpisane przez wnioskodawcę -wierzyciela.Do wniosku należy dołączyć

  • żądanie opróżnienia lokalu z dowodem jego doręczenia
  • dokument potwierdzający tytuł prawny wierzyciela do lokalu
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu w urzędzie skarbowym

 

Wzór-Żądanie Opróżnienia Lokalu

Wzór-Wniosku O Nadanie Klauzuli Wykonalności Aktowi Notarialnemu

Najem okazjonalny ciąg dalszy

Jak wspominałem już w poprzednim artykule trzecim warunkiem jaki trzeba spełnić aby umowa została uznana za najem okazjonalny jest oświadczenie najemcy w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydaniu lokalu w terminie jakim wskaże mu właściciel w specjalnym piśmie żądaniu opróżnienia lokalu.

Takie oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego.Jeżeli lokator wskaże w oświadczeniu fikcyjny adres zostanie eksmitowany na bruk.Jeżeli z jakiegoś powodu najemca nie może zamieszkać we wskazanym w oświadczeniu lokalu np. z powodu smierci właściciela ma 21 dni od dnia kiedy się o tym dowiedział na wskazanie kolejnego lokalu i musi dołączyć zgodę właściciela lub osoby która posiada tytuł prawny do lokalu.Kolejnym wymaganym warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.Umowę należy zgłosić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Prawa i obowiązki stron.

Strony w umowie powinny dokładnie określić wzajemne prawa i obowiązki. Według kodeksu cywilnego za stan techniczny lokalu odpowiada wynajmujący.Jego obowiązkiem jest utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres obowiązywania umowy.Za drobne naprawy odpowiada najemca.Do napraw takich zaliczamy :drobne naprawy podłóg,drzwi,okien,malowanie ścian podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych.Do tej kategorii zaliczamy także drobne naprawy instalacji elektrycznej,centralnego ogrzewania,urządzeń technicznych,dopływu i odpływu wody.Ustalenia stron mogą być też inne.Strony mogą zapisać w umowie że najemca wyremontuje lokal a wynajmujący przez pewien czas będzie pobierał obniżony czynsz.Jeżeli w czasie trwania najmu wystąpi awaria którą powinien usunąć wynajmujący,najemca powinien go o tym fakcie niezwłocznie powiadomić i wyznaczyć mu termin wykonania naprawy po tym terminie najemca może wykonać konieczną naprawę na koszt wynajmującego.

Jeżeli rzecz najęta ma wady,które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,najemca może żądać obniżenia czynszu na czas trwania wady.

Jeżeli podczas trwania najmu nastąpiła awaria centralnego ogrzewania ,najemca może zażądać obniżenia czynszu za czas trwania awarii.

Uwaga.Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje najemcy udostępnienie lokalu celem usunięcia awarii,która wywołuje szkodę lub zagraża jej powstaniu.Np. podczas awarii instalacji wodnej gdy woda zalewa sąsiadów lub gdy wybuchł pożar do lokalu mogą wejść funkcjonariusze staży pożarnej,policji lub straży gminnej.Najemca ma także obowiązek udostępnienia lokalu podczas przeglądu stanu technicznego lokalu