najem okazjonalny

Najem okazjonalny wady i zalety

Najem okazjonalny jest niewątpliwie bardziej korzystny dla właścicieli lokali mieszkalnych niż lokatorów.Daje właścicielowi możliwość łatwiejszej eksmisji nieuczciwego lokatora.Pozwala ominąć procedurę uzyskania wyroku eksmisyjnego i zwrócenie się do komornika w celu usunięcia uciążliwego lokatora.

Najem okazjonalny nakłada obowiązek na najemce  złożenia przed notariuszem oświadczenia o poddaniu się dobrowolnej eksmisji z lokalu i obciąża go kosztami notarialnymi (maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za prace).Daje też możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji(Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego).Jest to niedogodność i obciążenie finansowe dla najemcy.

Najem okazjonalny nakłada obowiązek na właściciela lokalu mieszkalnego zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.Najważniejszą zaletą z punktu widzenia właściciela lokalu mieszkalnego jest fakt że do najmu okazjonalnego w zasadzie nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najem okazjonalny -eksmisja z lokalu

Umowa o najem okazjonalny wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub po upływie okresu wypowiedzenia.Jeżeli po zakończeniu umowy najmu najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu Właściciel lokalu doręcza Najemcy żądanie opróżnienia lokalu.Co powinno zawierać żądanie opróżnienia lokalu.

  • oznaczenie stron czyli Właściciela i Najemcy
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczynę jej wygaśnięcia
  • termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy

Żądanie opróżnienia lokalu może być doręczone osobiście Najemcy ,za pisemnym potwierdzeniem,lub można je wysłać pocztą listem poleconym.

Lokator który zajmuje lokal po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego staje się osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego.Musi zatem za okres od momentu wygaśnięcia umowy do dnia opróżnienia lokalu zapłacić odszkodowanie.Wysokość odszkodowania wynosi tyle ile stawka czynszu jaką Właściciel mógłby uzyskać z tytułu umowy najmu.Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa w całości poniesionych strat właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.Dzieje się tak w sytuacji gdy właściciel miał możliwość uzyskania wyższego czynszu od nowego Najemcy niż ten który płacił mu dotychczasowy lokator.

Jeżeli upłynie termin wyznaczony przez Właściciela do opróżnienia lokalu,a Najemca nadal w nim przebywa,Właściciel może zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu,w którym najemca poddał się egzekucji.Sąd powinien rozpatrzyć wniosek w ciągu trzech dni.Z tytułem egzekucyjnym opatrzonym klauzulą wykonalności Właściciel udaje się do komornika.Tytuł ten stanowi podstawę eksmisji.W przypadku najmu okazjonalnego Najemce nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące eksmisji.Komornik nie musi wstrzymywać eksmisji do czasu gdy gmina nie zapewni lokalu tymczasowego.Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności składa się do sądu I instancji.We wniosku należy określić sąd a także strony postępowania:wierzyciela(właściciela lokalu)i dłużnika(najemcy)We wniosku trzeba powołać się na akt notarialny w którym dłużnik zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu.Pismo musi być własnoręcznie podpisane przez wnioskodawcę -wierzyciela.Do wniosku należy dołączyć

  • żądanie opróżnienia lokalu z dowodem jego doręczenia
  • dokument potwierdzający tytuł prawny wierzyciela do lokalu
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu w urzędzie skarbowym

 

Wzór-Żądanie Opróżnienia Lokalu

Wzór-Wniosku O Nadanie Klauzuli Wykonalności Aktowi Notarialnemu

Jak Spożądzić Umowę Najmu Okazjonalnego

Aby dobrze zabezpieczyć interesy obydwu stron trzeba sporządzić prawidłową umowę najmu okazjonalnego.Co taka umowa powinna zawierać.Powinny być dokładnie opisane strony umowy imię ,nazwisko ,adres,numer dowodu osobistego,nr PESEL,nr NIP.Następnie trzeba opisać przedmiot najmu,jego powierzchnie ilość pokoi,lokalizacje.

W następnym punkcie trzeba napisać na jaki okres zostaje zawarta umowa.Kolejnym ważnym punktem umowy jest zapis o wysokości czynszu i o terminie jego zapłaty.Należy sprecyzować do którego dnia miesiąca czynsz ma być płacony i sposób zapłaty (na konto lub do rąk własnych).Jeżeli zapisujemy waloryzacje czynszu należy zapisać w jakiej wysokości i jak często może być dokonana. Kolejnym  punktem powinny być  media ,należy je wyszczególnić i zapisać kto je pokrywa.

Właściciel powinien zastrzec w umowie zakaz podnajmowania lokalu i sposób jego użytkowania (wyłącznie na cele mieszkaniowe). Następnym punktem jest kaucja ,jej wysokość,co zabezpiecza,termin zwrotu.Kolejny punkt umowy to oświadczenie najemcy o miejscu do którego będzie mógł się przenieść w przypadku wykonania egzekucji,oraz 21-jednio dniowy termin wskazania innego lokalu w przypadku jeżeli utraci możliwość zamieszkania w lokalu podanym w oświadczeniu.

Przejdzmy teraz do kwestii wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.Należy zapisać w umowie dokładne zasady i terminy jej wypowiedzenia.Pozostaje kwestia zwrotu lokalu po zakończeniu umowy,należy zapisać że lokal powinien zostać zwrócony w stanie niepogorszonym.Należałoby jeszcze zapisać że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej.Podajemy jeszcze termin wydania lokalu ,na samym dole umowy umieszczamy podpisy wynajmującego i najemcy.Pod podpisami możemy umieścić listę załączników. Do załączników zaliczamy oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego) o poddaniu się egzekucji ,oświadczenie właściciela lokalu (lub osoby która posiada tytuł prawny do lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu,protokół przekazania lokalu.

Wzór-Umowa najmu okazjonalnego lokalu

Najem okazjonalny ciąg dalszy

Jak wspominałem już w poprzednim artykule trzecim warunkiem jaki trzeba spełnić aby umowa została uznana za najem okazjonalny jest oświadczenie najemcy w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydaniu lokalu w terminie jakim wskaże mu właściciel w specjalnym piśmie żądaniu opróżnienia lokalu.

Takie oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego.Jeżeli lokator wskaże w oświadczeniu fikcyjny adres zostanie eksmitowany na bruk.Jeżeli z jakiegoś powodu najemca nie może zamieszkać we wskazanym w oświadczeniu lokalu np. z powodu smierci właściciela ma 21 dni od dnia kiedy się o tym dowiedział na wskazanie kolejnego lokalu i musi dołączyć zgodę właściciela lub osoby która posiada tytuł prawny do lokalu.Kolejnym wymaganym warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.Umowę należy zgłosić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Prawa i obowiązki stron.

Strony w umowie powinny dokładnie określić wzajemne prawa i obowiązki. Według kodeksu cywilnego za stan techniczny lokalu odpowiada wynajmujący.Jego obowiązkiem jest utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres obowiązywania umowy.Za drobne naprawy odpowiada najemca.Do napraw takich zaliczamy :drobne naprawy podłóg,drzwi,okien,malowanie ścian podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych.Do tej kategorii zaliczamy także drobne naprawy instalacji elektrycznej,centralnego ogrzewania,urządzeń technicznych,dopływu i odpływu wody.Ustalenia stron mogą być też inne.Strony mogą zapisać w umowie że najemca wyremontuje lokal a wynajmujący przez pewien czas będzie pobierał obniżony czynsz.Jeżeli w czasie trwania najmu wystąpi awaria którą powinien usunąć wynajmujący,najemca powinien go o tym fakcie niezwłocznie powiadomić i wyznaczyć mu termin wykonania naprawy po tym terminie najemca może wykonać konieczną naprawę na koszt wynajmującego.

Jeżeli rzecz najęta ma wady,które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,najemca może żądać obniżenia czynszu na czas trwania wady.

Jeżeli podczas trwania najmu nastąpiła awaria centralnego ogrzewania ,najemca może zażądać obniżenia czynszu za czas trwania awarii.

Uwaga.Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje najemcy udostępnienie lokalu celem usunięcia awarii,która wywołuje szkodę lub zagraża jej powstaniu.Np. podczas awarii instalacji wodnej gdy woda zalewa sąsiadów lub gdy wybuchł pożar do lokalu mogą wejść funkcjonariusze staży pożarnej,policji lub straży gminnej.Najemca ma także obowiązek udostępnienia lokalu podczas przeglądu stanu technicznego lokalu

Najem Okazjonalny

Od 28 stycznia2010r weszła w ,życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu Cywilnego.Nowelizacja przywraca do systemu prawnego pojęcie najem okazjonalny,z którego mogą korzystać tylko  osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych.Aby umowa o najem mogła zostać zakwalifikowana jako najem okazjonalny muszą być spełnione następujące warunki:

  1. umowa musi mieć formę pisemną
  2. musi być zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat
  3. do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji,sporządzone w formie aktu notarialnego
  4. najemca musi wskazać lokal,do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji.
  5. do umowy należy dołączyć oświadczenie właściciela lokalu,że w razie eksmisji wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w jego domu.
  6. trzeba zarejestrować umowę w Urzędzie Skarbowym

Jeżeli strony nie spełnią tych warunków umowa nie będzie traktowana jako najem okazjonalny.Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej.Każda zmiana tej umowy wymaga formy pisemnej inaczej nie będzie ważna.Co umowa o najem okazjonalny powinna zawierać.Powinny być opisane strony umowy,przedmiot najmu,czas trwania umowy,wysokość czynszu ,prawa i obowiązki stron umowy,sposób rozwiązania umowy.

Należy też wpisać datę i miejsce jej sporządzenia.Opisując strony umowy należy podać ich imiona i nazwiska ,adresy zamieszkania,numery dowodów osobistych,numery PESEL i NIP.Opisując przedmiot umowy należy podać dokładną lokalizacje lokalu,jego metraż i liczbę izb.Jeżeli w lokalu znajduje  się wyposażenie należy go dokładnie spisać w protokole i dołączyć jako załącznik do umowy najmu.Należy też dokładnie określić termin na jaki zostaje zawarta umowa.W przypadku najmu okazjonalnego termin ten nie może być dłuższy niż 10 lat.Kolejnym ważnym elementem umowy jest czynsz najmu i sposoby jego zapłaty.

Strony mogą ustalić że  czynsz płatny będzie co miesiąc na rachunek bankowy Wynajmującego. Należy podać do którego dnia miesiąca czynsz powinien być zapłacony ,kwotę czynszu należy podać cyframi i słownie.Czynsz może być płacony w PLN lub w walucie obcej.Może być też określony jako równowartość np. 500 euro według kursu NBP na dzień zapłaty.Z tytułu najmu okazjonalnego właściciel lokalu oprócz najmu ma prawo pobierać opłaty niezależne od niego.Takimi opłatami będą opłaty za dostarczenie do lokalu:energii elektrycznej,gazu,wody,centralnego ogrzewania,oraz odbiór ścieków odpadów i mieczystości ciekłych.

Właściciel może podnieść czynsz zgodnie z warunkami zawartymi w umowie.Jest to duże ułatwienie dla właścicieli lokali ponieważ w przypadku zwykłych umów najmu podwyższenie czynszu jest możliwe tylko na warunkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.W umowie można zatem zapisać waloryzacje czynszu np: raz do roku w oparciu o wskazniki GUS.Strony powinny też opisać sposób wypowiedzenia wysokości czynszu.Np: właściciel może podwyższyć wysokość czynszu wypowiadając jego wysokość najpózniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.Oznacza to że jeżeli właściciel zamierza podwyższyć czynsz od 1 grudnia wypowiedzenie musi złożyć najpózniej do 30 września.Aby podwyższenie czynszu było skuteczne musi mieć forme pisemną i odpowiednio doręczone.

Właściciel musi go dostarczyć osobiście lub przesłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.Dla zabezpieczenia czynszu i ewentualnych zniszczeń lokalu właściciel może pobrać kaucje.Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego w oparciu o czynsz w dniu podpisania umowy.Kaucja jest zwracana najemcy w przeciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.Zwracana kaucja jest waloryzowana,jej wysokość jest równa iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji(jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana).Przykład :Najemca podpisał umowę w której wysokość czynszu wynosiła 1000 zł miesięcznie kaucja została ustalona jako dwukrotność czynszu czyli wynosiła 2000 zł.Po dwóch latach obowiązywania umowy czynsz został podniesiony do 1200zł czyli po zakończeniu umowy najemca dostanie zwrot kaucji w wysokości 2400zł.

Zasadniczą różnicą pomiędzy umową o najem okazjonalny a zwykłą umową jest ułatwienie eksmisji lokatora w przypadku gdy np. nie płaci czynszu.Aby było to możliwe muszą być spełnione pewne warunki.Po pierwsze w umowie najmu lub w załączniku do niej najemca musi wskazać lokal w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.Po drugie do umowy trzeba dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Jeśli wynajmujący tego zażąda,oświadczenie musi mieć notarialnie poświadczony podpis.Jeżeli zdąży się że najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu który wskazał w oświadczeniu musi w ciągu 21 dni od dnia kiedy się o tym dowiedział,wskazać inny lokal w którym mógłby zamieszkać gdyby doszło do wykonania egzekucji opróżnienia lokalu.Trzecim warunkiem jest dołączenie do umowy najmu okazjonalnego oświadczenia najemcy w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu terminie jaki wskaże mu właściciel w specjalnym piśmie-żądaniu opróżnienia lokalu.Takie oświadczenie stanowi załącznik do umowy najmu okazjonalnego i musi mieć formę aktu notarialnego.